築浅戸建ての売却
購入して間もない築浅の戸建てであっても、転勤や家族構成の変化などをきっかけに、売却を考えることはあります。たとえば、急な転勤や離婚、親の介護、ライフスタイルの変化による住み替えなどです。
「築浅だから高く売れるはず」と期待する一方で、「住宅ローンや税金はどうなるのだろう」と不安に感じる方も多いのではないでしょうか。この記事では、築浅戸建てを売却する際に知っておきたいポイントをわかりやすく解説します。
築浅戸建てを売却する人に多い理由
築浅戸建ての売却を考えるきっかけは、転勤や親の介護、離婚、家族構成の変化など、予想していなかったライフイベントであることがほとんどです。「長く住むつもりで建てたのに、急に状況が変わってしまった」という方も少なくないのではないでしょうか。
一方で、購入を検討する側は、築年数が浅い物件ほど「なぜ、こんなに新しい家を手放すのだろう」と理由を気にしやすくなります。そのため、売却を進める際には、住まいを手放すことになった事情を無理のない範囲で伝え、相手が納得できる説明を心がけることが大切です。
築浅戸建て売却で知っておきたい注意点
築浅の一戸建ては、建物や設備が新しく、状態も良いことが多いため、「高く売れるだろう」と考える方も少なくありません。
たしかに、条件次第でスムーズに話が進むケースもありますが、築浅だからといって、必ずしも思い通りの条件で売却できるとは限らない点には注意が必要です。購入時のイメージが強く残っている分、売却時の現実との間にギャップを感じてしまうこともあります。
あとから「知らなかった」「こんなはずではなかった」とならないためにも、事前に押さえておきたいポイントを見ていきましょう。
築浅でも「新築」ではなく中古扱いになる
築浅の一戸建てであっても、一度でも人が住んでいれば、売却時の扱いは「中古住宅」となります。たとえ築年数が1年未満であっても、居住実績がある場合は、新築として売り出すことはできません。
そのため、「まだ新しいから新築に近い価格で売れるはず」と考えていると、査定額との違いに戸惑ってしまうことがあります。新築時の価格やイメージに引きずられすぎず、現在の市場での評価として冷静に捉えることが大切です。
住宅ローン残債と売却価格のバランスを確認する
築浅戸建ての場合、住宅ローンの返済が始まってからそれほど時間が経っていないため、ローン残債が多く残っているケースが少なくありません。売却を検討する際には、まず現在のローン残高を把握しておくことが大切です。
一般的に、住宅ローンが残っている自宅を売却するには、売却時にローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を外す必要があります。そのため、売却価格だけでローンを完済できるのか、自己資金をどの程度用意する必要があるのかを早めに確認しておくことが重要です。
築浅だからといって、必ずしも売却価格がローン残債を上回るとは限りません。売却を本格的に考え始めた段階で、ローン残高と査定額のバランスを確認し、無理のない資金計画を立てておくと安心です。
所有期間が短い場合は税金が高くなる
戸建てを売却して利益が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」がかかります。このとき、注意しておきたいのが所有期間による税率の違いです。不動産の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、5年を超える場合に比べて税率が高く設定されています。
| 所有期間 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡） | 約39％ |
| 5年超（長期譲渡） | 約20％ |
上記の表の通り、所有期間が5年以下の場合は税金の負担が大きくなりますす。さらに「復興特別所得税」も加わるため、同じ売却額であっても、手元に残る金額は少なくなるでしょう。
ただし、売却価格が購入時の価格や諸費用を下回り、利益が出なければ、譲渡所得税は発生しません。また、マイホームの売却では、一定の条件を満たすことで利用できる特例が用意されている場合もあります。税金の扱いは個々の状況によって異なるため、売却を検討する段階で不動産会社や税理士に相談しておくと安心です。
築年数の浅い戸建てでも、売却が難しいケースも…
築浅戸建ては、建物の状態が良く、設備も新しいため、有利に売却できそうな印象を持たれがちです。しかし、状況によっては思うように話が進まず、売却に時間がかかってしまうケースもあります。
たとえば、周辺で新築住宅の分譲が続いている場合です。購入を検討する側からすると、価格や条件が大きく変わらなければ、「せっかくなら未入居の新築を選びたい」と考えるのは自然な流れといえます。その結果、築浅であっても検討対象から外れてしまうことがあります。
また、売り出し価格が相場とかけ離れている場合も、反応が鈍くなりやすくなります。築浅戸建ては売却事例が少ないため、価格設定が難しく、査定額や新築時の価格をそのまま基準にしてしまいがちです。高めの価格設定からスタートした結果、内覧が入らず、値下げを重ねることになるケースも少なくありません。
このように、築浅だからといって必ずしもスムーズに売れるとは限りません。築浅戸建てならではの「売りにくさ」も理解しておきましょう。
転勤など一時的な事情なら
「賃貸に出す」という選択肢も！
築浅戸建てを売却しようと考える理由が、転勤や親の介護など、期間が限られた事情である場合、必ずしも今すぐ手放す必要はありません。一時的に住めなくなるだけであれば、賃貸に出すという選択肢も考えられます。
賃貸に出せば家賃収入を得ることが可能。その収入を住宅ローンの返済に充てれば、毎月の負担を軽くできます。築浅戸建ては建物や設備の状態が良く、ファミリー層を中心に一定の需要が見込める点も特徴。資産を手放さずに済むという点は、賃貸という選択肢ならではのメリットといえるでしょう。
住宅ローン返済中でも賃貸に出せる？
「住宅ローンが残っている状態でも、家を貸すことはできるのだろうか」と疑問に感じる方もいるかもしれません。一般的に、住宅ローンは「自分が住むこと」を前提として借り入れているため、返済中のまま賃貸に出すことは原則として認められていません。
ただし、転勤や親の介護など、やむを得ない事情がある場合には、金融機関の了承を得たうえで、一時的に賃貸に出せるケースもあります。
賃貸を検討する際は、まず住宅ローンを借りている金融機関に事情を説明し、賃貸が可能かどうかを必ず相談しましょう。無断で賃貸に出してしまうと、住宅ローンの条件に抵触し、一括返済を求められたり、借り換えが必要になったりする場合があります。
また、賃貸に出す場合は、契約形態にも注意が必要です。一般的な「普通借家契約」は更新が前提となるため、貸主の都合だけで契約を終了することは難しくなります。
数年後に再び自分で住む予定がある場合は、契約期間があらかじめ定められている「定期借家契約」（リロケーション）を選びましょう。定期借家契約は、契約期間の満了にあわせて退去してもらえる仕組みのため、一定期間だけ家を貸したいケースと相性のよい契約形態です。
築浅戸建てを高く売るためのコツ
複数の不動産会社で査定を受ける
築浅戸建ては、同じような条件の売却事例が少ないため、不動産会社によって査定額に差が出やすい傾向があります。1社だけの査定結果をもとに判断してしまうと、提示された金額が相場と比べて高いのか低いのかが判断つきません。
提示された金額が適正かどうかを判断するためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが大切。複数の査定結果を見比べることで、相場感がつかみやすくなり、現実的な売り出し価格を検討しやすくなります。
売却理由はなるべく正直に伝える
築浅戸建ては、購入を検討する側から「なぜ、こんなに早く手放すのだろう」と理由を気にされやすい傾向があります。売却理由を伏せたり曖昧にしたりすると、「何か問題があるのでは」と不安を与えかねません。
そのため、売却理由をどのように伝えるかは、売却活動において重要なポイントになります。事情をすべて細かく説明する必要はありませんが、転勤や家族構成の変化など、やむを得ない理由であれば、正直に伝えることで買主の安心感につながります。
どのように伝えるのが良いか迷う場合は、不動産会社と相談しながら進めると安心です。
売り急がず、余裕を持って進める
焦って売却を進めてしまうと、価格や条件面で妥協せざるを得なくなることもあります。
「早く売らなければならない」という事情がないのであれば、売り出し後の反応を見ながら、価格や条件を調整していくことも大切です。余裕を持って進めることで、結果的に納得のいく条件での売却につながりやすくなります。
内覧時の印象を大切にする
内覧時の第一印象は、購入の判断に大きく影響するポイントです。築浅の戸建てを検討する買主は、「新しさ」や「清潔感」を特に重視する傾向があります。「思っていたより新しく見えない」「ごちゃごちゃしていて、自分たちが住むイメージができない…」と感じられてしまうと、なかなか契約には結びつきません。
大がかりなリフォームを行う必要はありませんが、生活感が強く出すぎないよう整理整頓を心がけ、玄関やリビング、水回りなどは特に丁寧に掃除しておきましょう。
まとめ
築浅戸建ては、建物や設備の状態が良く、魅力のある物件です。一方で、住宅ローンの残債や価格設定、売却理由の伝え方など、築浅だからこそ注意しておきたい点もあります。複数の不動産会社で査定を受けて相場を把握し、無理のないスケジュールで進めていくことが、後悔しない売却につながるでしょう。
また、売却を考える理由が転勤など一時的な事情であれば、賃貸に出すという選択肢もあります。売却だけにとらわれず、自身の状況に合った方法を検討してみてください。
