普段使わない別荘・セカンドハウスの留守宅管理
目次
昔から「人が住んでいない家は劣化が進む」と言われています。これは迷信などではなく、換気ができていない家は湿気がこもりやすくなり、湿気とカビの発生で構造体の劣化が進んだり、シロアリが発生しやすくなったりという状態を引き起こします。
常時人がいるわけではない別荘やセカンドハウスなどの場合、どのように管理すべきなのかを紹介します。
別荘やセカンドハウスはどのような管理が必要？
具体的にどのような管理が必要かと言うと、「定期的に換気をして湿気がこもらないようにする」「ほこりやカビなどから害虫が発生しないように掃除を行う」ことがあげられます。
また、水回りを管理することも大切です。水回りの管理を忘れてしまうと、水道からサビが出たり悪臭を発生させる原因になります。立地によっては、水道管の水抜きをし忘れると、水道管の凍結や破裂が起こるといった危険性もあります。
さらに、庭の手入れや路肩の草刈り作業など、敷地内の管理も定期的に行うことで、次に訪れたときも快適に使えるようになるだけでなく、誰かがこの場所を手入れしているという防犯対策にもつながります。
別荘やセカンドハウスの管理方法
別荘やセカンドハウスの管理方法は「自己管理」か「委託管理」の2択になります。こちらでは、それぞれのメリットとデメリットを紹介していきます。
自己管理
自己管理の大きなメリットは、管理費用を抑えられることです。普段は利用していなくても、月1～2回利用しているようなケースであれば自己管理はそう難しくはないでしょう。
その一方で、自己管理は別荘やセカンドハウスまで定期的に通う必要があり、清掃や点検に時間と手間がかかるというデメリットもあります。
委託管理
別荘内の清掃や庭の手入れ、保守点検などを専門業者へ依頼する場合、自分で行うよりも手間は少なく、丁寧で綺麗に仕上がります。委託内容を選べる業者であれば、巡回パトロールや荷物の受け取りといったサービスも利用できます。そのため、別荘へ到着した後に清掃や手入れに煩わされることなく、すぐにくつろげるというメリットがあります。
しかし、委託管理する場合はその分の費用がかかるため、コスト面においては自己管理よりも負担は増えることになります。
別荘の資産価値を下げないための管理ポイント
留守宅管理ができていない物件は、建物の劣化が進みやすく資産価値が下がってしまう可能性が高まります。こちらでは、そのような状況にしないための管理ポイントをまとめています。
換気や通水
大切な別荘やセカンドハウスの資産価値を下げないようにするには、建物の老朽化を防ぐ必要があります。定期的（月1回程度）に換気や掃除を行い、カビやシロアリなどの建物劣化を進行させる原因を防ぐことが大切です。また、水道水を通水させて錆による水道管の劣化も防ぐようにしましょう。
異常発生時の対処
異常発生時とは、台風や地震などの天災による家の破損、空き巣や不法侵入による破損や異常、敷地内に不法投棄をされてしまうなどのことです。このような事態が起こったままで放置していると、被害がさらに大きくなったり修繕費用がかさむことになります。
別荘の資産価値を下げないためにも、建物や敷地内の異常が分かった時点で早急に対策・対応する必要があります。
遠方で自己管理できない場合は空き家・留守宅管理サービスを活用
定期的に家の手入れをしたり、異常がないかを巡回しようとしても、距離が遠いといった問題やなかなか時間を確保することが難しいという方もいるかもしれません。そのような方は、空き家サービスや留守宅サービスを利用することをおすすめします。
外から異常がないかという確認（見回り）や、屋内に入って換気や通水を行うサービス、郵便物の回収、警備員の駆けつけ、庭の手入れなど、契約内容によってさまざまなサービスとオプションがあります。必要に応じたサービスを選択し、大切な資産である別荘やセカンドハウスを管理しましょう。
資産価値を下げないための別荘の維持費
別荘の維持費として掛かるものは、管理費と税金の大きく2つ。管理費の中でも毎月費用が発生するものや突発的に費用が発生するものがあり、税金も地域差によって異なりますし、セカンドハウスと認められた場合には税制面の特例措置を受けられることもあります。
主な別荘の管理費
管理委託料金
定期的に別荘を訪れ、清掃や敷地内の手入れなどをご自身で行うことが難しい場合は、管理会社・清掃会社に委託する必要があります。管理会社に依頼する場合、各社の提供するサービスも異なります。主なサービスとしては、別荘の定期的な清掃、庭の手入れ、防犯対策などを含め、年間で約10万～30万円が目安となります。
電気・ガス・水道料金
契約会社や地域によっても異なりますが、基本的に各料金ともに基本料金と使用量に応じた料金がかかります。別荘の場合、使用頻度も一般家庭に比べて少ないため低額となることが多いものの、契約内容によって大きく異なるため、各社のプランを比較検討することが重要です。
通信費
インターネットや固定電話の利用料金です。こちらも持ち運びのできるモバイル端末でのネット利用や携帯電話の通信サービスを利用するなど、通信環境を整える方法は多岐にわたります。別荘専用で新規の契約をする場合、月額でインターネット4,000～6,000円、固定電話約2,000円が目安となります。
修繕費
老朽化や突発的な修理費用として、外壁の塗装や屋根の修理、住宅設備の故障対応などで費用が発生するケースがあります。修理の内容によってかかる費用は大きく異なりますが、年間で数万円から十数万円を見込む必要があります。
主な別荘の税金・保険料
固定資産税
固定資産税は、土地や建物に課される地方税です。別荘も例外ではなく、土地と建物それぞれに課税されます。固定資産の評価額を基に課税標準額が決定され、課税標準額に対し原則1.4％の税率を掛けた額が税額となります。
都市計画税
別荘地が都市計画区域内にある場合、固定資産税に加えて都市計画税も課されます。税率は課税市町村の条例で定められますが、0.3%を超える税率にすることはできません。
住民税
別荘のある市町村で納める住民税は均等割となり、税額は一律5,000円となります。
各種保険料
別荘で加入する主な保険としては、火災保険や地震保険のほかにも、個人賠償責任保険（住宅物件の場合）や施設賠償責任保険（一般物件の場合）もあります。常に居住しているわけではないため、万が一の備えとしても様々なシチュエーションを考慮したうえで、必要な保険に加入することがおすすめです。
また別荘の場合、一般住宅のように「常時住宅として使用している建物」とは別の扱いとなることが多いため、保険料控除の対象外となるものもあります。
