築浅マンションの売却
購入したばかりの新しいマンションであっても、転勤や家族構成の変化などをきっかけに、売却を考えることはあります。たとえば、突然の転勤や離婚、家族の介護、ライフスタイルの変化による住み替えなどです。
実際に売却を考え始めると「築浅だから高く売れるはず」「でもローンや税金は大丈夫？」と、不安に感じる方も多いのではないでしょうか。この記事では、築浅マンションを売却する際に押さえておきたいポイントを解説します。
築浅マンションを売却する人に多い理由
築浅マンションの売却を検討するきっかけは、転勤や家族構成の変化、住み替えなど、急なライフイベントであることがほとんどです。「長く住み続けるつもりで購入したのに、予定が変わってしまった」そんな状況に戸惑いながら、判断を迫られる方も多いのではないでしょうか。
一方、購入を検討する側は築年数が浅い物件ほど「なぜ、こんなに早く売りに出されているのだろう」と理由を気にしやすくなります。そのため売却活動を進める際は、手放す理由を正直に伝え、相手が納得できる説明を心がけることが大切です。
築浅マンション売却で知っておきたい注意点
築浅マンションは状態が良く、需要も見込める一方で、売却を考える際にはいくつか押さえておきたい注意点があります。
たとえば、購入から年数が浅いほど住宅ローンの残債は多く、売却価格とのバランスを慎重に確認する必要があります。さらに、新築時の価格やイメージが強く残っている分、査定額とのギャップに驚いてしまう方も少なくありません。
築浅マンション売却ならではの注意点を、もう少し具体的に見ていきましょう。
新築としては売れず「中古扱い」になる
築浅マンションであっても、一度でも居住していれば「中古マンション」として扱われます。たとえば完成から1年以内のマンションであっても、新築として販売できるのは「建築後1年未満で、かつ未入居」の物件に限られます。
そのため、新築分譲時の価格をイメージしてしまうと、査定額との間にギャップを感じる可能性が高いです。「まだ数年しか住んでいないのに」と感じるかもしれませんが、新築時の価格と同じ感覚で捉えず、現在の市場価格として冷静に考えることが大切です。
住宅ローン残債と売却価格のバランスを確認する
築浅マンションの売却で、特に注意したいのが住宅ローンとの関係です。購入から年数が浅い場合、ローンの返済はまだ利息の割合が大きく、元本が思ったほど減っていないケースも少なくありません。
自宅を売却するには、原則として住宅ローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を外す必要があります。もし売却価格がローン残債を下回ると、不足分を自己資金で補わなければなりません。売却を検討し始めたら、まずはローン残高と査定額を確認し、資金計画に無理がないかを確かめておくことが大切です。
所有期間が短い場合は税金が高くなる
マンションを売却して利益が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」がかかります。このとき大きなポイントになるのが「所有期間」です。所有期間によって、適用される税率が大きく変わります。
| 所有期間 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡） | 約39％ |
| 5年超（長期譲渡） | 約20％ |
上記の表の通り、所有期間が5年以下の場合は税率が高く設定されています。ここに「復興特別所得税」も加わるため、同じ売却額であっても、手元に残る金額は少なくなります。
ただし、売却価格が購入価格や諸費用を下回り、利益が出ない場合は税金は発生しません。また、マイホームの売却では「3,000万円特別控除」が使えるケースもあります。税金の扱いは状況によって異なるため、事前に不動産会社や税理士に相談しておくと安心です。
築浅マンションでも売却が難しいケースも…
築浅マンションは条件が良く、比較的売却しやすい傾向があります。ただし、状況によっては想定より時間がかかったり、値下げが必要になったりするケースもあります。
たとえば、同じマンションで新築分譲がまだ続いている場合です。分譲中の新築住戸があると、購入検討者は「価格などの条件があまり変わらないのであれば、未入居の新築を選びたい」と考えるのが自然です。結果的に、なかなか購入希望者が見つからなかったり、値下げをせざるを得なかったりする可能性があります。
また、売り出し価格が相場とかけ離れている場合も、売却が長引きやすくなります。築浅マンションは過去の売却事例が少ないため、価格設定が難しいという特徴があります。高めの査定が出たとしてもそのまま鵜呑みにせず、複数の査定結果を見比べながら現実的な価格帯を見極めることが大切です。
このほか、部屋の条件によっても反応は変わります。向きや階数、眺望などは築年数に関わらず重視されるポイントです。部屋の条件（たとえば、北向きや低層階など）によっては、その点を踏まえた価格設定や工夫が必要になります。
転勤など一時的な事情なら
「賃貸に出す」という選択肢も！
築浅マンションを売却しようと考える理由が、転勤や親の介護など、期間が限られた事情である場合、必ずしも今すぐ手放す必要はありません。一時的に住めなくなるだけであれば、賃貸に出すという選択肢も考えられます。賃貸に出せば家賃収入を得られるため、その収入を住宅ローンの返済に充てることで毎月の負担を軽くできます。
築浅マンションは設備や室内の状態が良く、賃貸市場でも十分に需要が見込めます。管理の手間についても、賃貸管理会社に依頼すれば入居者募集から契約、家賃回収、トラブル対応まで代行してくれるため大きな負担にはなりません。「資産を手放さずに済む」という点は賃貸という選択肢ならではのメリットです。
住宅ローン返済中でも賃貸に出せる？
「住宅ローンが残っていると、賃貸には出せないのでは？」と不安に思う方もいるかもしれません。
たしかに、住宅ローンは「自分が住むこと」を前提に融資を受けているため、原則として返済中のまま賃貸に出すことはできません。自宅を賃貸に出すには住宅ローンを完済する必要があります。
ただし、転勤や親の介護など、やむを得ない事情がある場合には、金融機関の了承を得たうえで、一時的に賃貸に出せるケースもあります。まずは住宅ローンを借りている金融機関に事情を説明し、賃貸に出すことが可能かどうかを相談しておきましょう。
また、賃貸に出す場合は契約形態にも注意が必要です。一般的な「普通借家契約」は更新が前提となるため、貸主の都合だけで契約を終了することは難しくなります。
数年後に自分で住む予定がある場合は、契約期間があらかじめ決まっている「定期借家契約（リロケーション）」を選びましょう。定期借家契約（リロケーション）であれば、契約期間の満了にあわせて退去してもらえるためスムーズに自宅に戻ることができます。
築浅マンションの売却で失敗しないためのポイント
今後住む予定がなく、売却を検討している場合には、いくつか意識しておきたいポイントがあります。
築浅だからといって必ずしもスムーズに売れるとは限りません。準備不足のまま進めてしまうと、想定より時間がかかったり、納得の行かない結果になってしまうこともあります。
築浅マンションの売却で失敗しないために押さえておきたいポイントを見ていきましょう。
複数の不動産会社で査定を受ける
築浅マンションは、同じ物件の売却事例が少ないため、相場をつかみにくい傾向があります。そのため不動産会社によって査定額に幅が出やすくなります。1社だけの査定結果をそのまま鵜呑みにするのではなく、複数の不動産会社に査定を依頼し、全体の価格感をつかんでおくことが大切です。
売却理由は正直に伝えることが大切
築浅マンションは、購入希望者から「なぜ、こんなに早く売るのだろう」と売却理由を気にされやすい傾向があります。事情を細かく説明する必要はありませんが、理由を伏せたり曖昧にしたりすると「何か問題があるのでは」と不安を与えてしまうこともあります。そのため、売却理由についてはできる範囲で正直に伝えることが大切です。
転勤や家族の事情など、やむを得ない理由であれば、売却においてマイナスに受け取られることはほとんどありません。一方で、「周辺の治安があまりよくない」「交通量が多く、騒音が気になる」といった理由はネガティブな印象につながりやすくなります。どのように説明すればよいかは、不動産会社と相談しておくと安心です。
売り急がず、余裕を持って進める
築浅マンションであっても、売り出してすぐに買い手が決まるとは限りません。「すぐに売らなければならない」事情がないのであれば、価格や反応を見ながら、落ち着いて進めることも大切です。
焦って条件を下げてしまうよりも、ある程度余裕を持って売却活動を進めたほうが、結果として納得のいく売却につながりやすくなります。
まとめ
築浅マンションは状態が良く、需要も見込めるため、比較的売却しやすい物件であることは確かです。一方で、住宅ローンの残債や税金、新築時との価格差など、購入から年数が浅いからこそ、事前に確認しておきたい点も少なくありません。複数の不動産会社で査定を受けて相場を把握し、無理のないスケジュールで進めていくことが、後悔しない売却につながります。
また、売却を考える理由が転勤など一時的な事情であれば「今すぐ手放すべきかどうか」を一度立ち止まって考えてみることも大切です。売却だけでなく、賃貸に出すという選択肢も含めて自身に合った方法を検討してみましょう。
