設備故障・不具合で賃料減額に？
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賃貸物件の設備に故障・不具合が生じた際、基本的にはオーナーがその修理責任を負担することになります。また、民法が改正され、設備の故障・不具合によって、入居者が通常の居住が困難になるような状態の場合は、賃料の減額が必要になりました。
こちらでは、改正が行われた民法の内容と賃料減額について紹介していきます。
【民法改正】設備不具合による賃料減額
2020年4月、民法第611条が改正され、貸室やその設備などの滅失によって通常の居住ができなくなった場合、賃借人に責任がある場合を除いて、賃料は滅失部分の割合に応じて減額されることとなりました。
簡潔に言うと、設備（風呂場やトイレ、エアコンなど）が故障した場合、オーナーは入居者が設備を使えなかった期間などに応じて賃料を減額しなければならないということです。
もともと、設備の修理についてはオーナーに修理する責任があります。設備不具合によって入居者が生活に不便を課せられた場合に、民法改正前は「入居者から賃料の減額請求があった場合に対応する」だったものが、改正後は「賃料は当然減額される」と、より重たい内容に変更になりました。
賃料減額の減額割合は？
設備不具合による賃料減額の明確な減額基準は、民法上には記されていません。ただし、公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会が作成した『貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン』の中に、賃料減額割合や免責日数が設備不具合のケースごとに記されています。
| 状況 | 電気が使えない | 賃料減額割合 | 40% | 免責日数 | 2日 |
|---|---|---|---|---|---|
| 状況 | ガスが使えない | 賃料減額割合 | 10% | 免責日数 | 3日 |
| 状況 | 水が使えない | 賃料減額割合 | 30% | 免責日数 | 2日 |
| 状況 | トイレが使えない | 賃料減額割合 | 20% | 免責日数 | 2日 |
|---|---|---|---|---|---|
| 状況 | 風呂が使えない | 賃料減額割合 | 10% | 免責日数 | 3日 |
| 状況 | エアコンが作動しない | 賃料減額割合 | 5,000円（1ヶ月あたり） | 免責日数 | 3日 |
| 状況 | テレビ等通信設備が使えない | 賃料減額割合 | 10% | 免責日数 | 3日 |
| 状況 | 雨漏りによる利用制限 | 賃料減額割合 | 5%～50% | 免責日数 | 7日 |
※参照元：【PDF】貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン｜公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会（https://www.jpm.jp/wp-content/uploads/2020/03/gengakuguide2.3.19.pdf）
たとえば「風呂が使えない」場合は、賃料減額割合が10％、免責日数が3日になります。仮に、月額賃料が10万円で、風呂が7日間使用できなかった場合、減額する賃料は次のような算出になります。
- 月額賃料100,000円×賃料減額割合10％÷月30日＝333円（1日あたりの賃料減額）
- 333円×（7日－免責日数3日）=1,333円
賃料減額に関するトラブルを防ぐために
賃料減額についてトラブルを防ぐためには、賃貸借契約書に明記しておくことが重要です。
どの設備が対象になるのか、各設備における減額の割合はいくらになるのかなどを明確に記載しておき、入居者にも把握してもらうようにしましょう。
また、悪意を持って多額の請求をされることを防ぐために、設備の不具合があったらいつまでに申し出るかなどについても記載しておきましょう。賃料減額は全てのケースで必ず適用されるものではなく、入居者の過失があった場合など、適用対象外となるケースもあります。どのようなケースのときにどのような対応が必要になるか、ガイドラインをもとにあらかじめ理解しておくとトラブル回避につなげられます。
