個人でも家を貸すことはできる？
転勤や相続で住む人がいなくなった家を、「空き家にしておくのはもったいない」と感じる方も多いのではないでしょうか。その一方で、「個人でも家って貸せるの？」「トラブルにならないか心配…」といった不安から、なかなか一歩を踏み出せない方も少なくありません。
実は、個人でも家を貸すことは十分に可能です。特別な資格や大きな資金は必要なく、正しい手順を踏めば安心して始められます。この記事では、初めて家を貸す方にもわかりやすく、メリット・デメリットや始めるまでの流れを解説します。
個人でも家を貸すことは可能
まず多くの方が抱くのが、「そもそも個人でも家を貸せるの？」という疑問です。結論から言えば、個人でも問題なく家を貸すことができます。自宅や相続した家を貸し出す場合、特別な免許や資格は必要ありません。
ただし、住宅ローンが残っている場合や勤務先で副業が制限されている場合には注意が必要です。
公務員や会社員でも貸せる？
公務員や会社員の方でも、一定の条件を満たしていれば家を貸すことは可能です。たとえば公務員の場合は、「貸す物件が5棟10室未満であること」「家賃収入が年間500万円未満であること」「自分で管理せず、業者に管理を委託していること」といった条件を守れば、副業規定に抵触しないとされています。
会社員の場合も基本的には同様で、自ら労務を提供しない、いわゆる“資産運用”の範囲に収まる場合は、多くの企業で問題ないとされています。
税金はどうなるの？
家賃収入がある場合は、その金額に応じて所得税や住民税がかかります。
ただし、課税の対象になるのは家賃収入そのものではなく、そこから修繕費や管理費などの経費を差し引いた「所得」の部分です。そのため、経費を適切に計上することで節税につながることもあります。
なお、年間の所得が20万円以下であれば確定申告は不要ですが、それを超える場合は申告が必要です。初めて家を貸す場合は、税理士や管理会社に相談すると安心でしょう。
住宅ローンがある場合の注意点
住宅ローンが残っている家を貸したい場合は、まず金融機関に相談しましょう。住宅ローンは「自分が住むこと」を前提とした契約のため、無断で貸すと契約違反にあたるおそれがあります。
ただし、転勤や海外赴任などやむを得ない事情がある場合は、「一時的な賃貸」として住宅ローンのまま貸し出すことを認めてもらえるケースもあります。
将来的に自宅へ戻る予定がある場合は、「定期借家契約」や「一時使用契約」など、期間を限定した契約を選ぶと安心です。
個人が家を貸すメリットとデメリット
家を貸すメリット
家賃収入が得られる
やはり一番のメリットは、毎月安定した家賃収入が得られることです。
使っていない家が収益を生み出すようになることで、固定資産税や維持費をまかなえるだけでなく、将来的な貯蓄にもつながります。
空き家の老朽化や防犯リスクを減らせる
人が住まない家は、想像以上に劣化が早く、湿気やカビ、給排水設備のトラブルが起こりやすくなります。また、空き家は防犯上のリスクも高まります。
誰かが住んでいる状態を保つことで、建物の傷みを防ぐと同時に、防犯面でも安心感が得られます。
不動産を手放さず資産として維持できる
家を貸すことで、不動産を保有したまま有効に活用することができます。思い入れのある家を手放さずに済むだけでなく、将来的に自分や家族が再び住むという選択肢を残せることも大きなメリットです。
節税効果が期待できる
家賃収入には税金がかかりますが、修繕費や管理費、減価償却費などを経費として計上できるため、結果的に所得税や住民税の負担が軽くなる場合があります。
さらに、家を賃貸に出していると相続時の評価額が下がるため、相続税の節税につながることもあります。
家を貸すデメリット
修繕や管理の費用がかかる
入居者が快適に暮らせる状態を保つためには、エアコンや給湯器などの設備を定期的に点検・交換する必要があります。長期間貸していると、壁紙の張り替えや屋根の補修なども必要になり、思いがけない出費が発生することもあります。
こうした費用を見越して、年間収益の一部を「修繕積立」として確保しておくと安心です。
空室リスクがある
家を貸す場合、必ずしもすぐに入居者が見つかるとは限りません。立地や家賃設定、築年数によっては、数か月間空室が続くこともあります。
空室の期間も固定資産税やローン返済は発生するため、一定の余裕資金を持っておくことが大切です。空室を防ぐには、適正な家賃設定や、信頼できる管理会社による集客サポートが効果的です。
トラブルや管理の手間が発生する
入居者からの問い合わせや苦情対応、家賃の滞納、退去時の原状回復など、想定外の対応が必要になることもあります。こうした対応は時間的にも精神的にも負担が大きいため、個人で行うよりも管理会社に任せたほうが安心です。
売却や自己使用のタイミングが限られる
賃貸中の物件は、入居者がいる間は自由に売却することができません。また、急に「やっぱり戻って住みたい」と思っても、契約期間中は退去をお願いできない場合があります。
将来的に自宅として使う予定がある場合は、「定期借家契約」など、期間を限定した契約を選んでおくと安心です。
個人が家を貸すまでの流れ
① 管理会社を選ぶ
最初のステップは、信頼できる管理会社を見つけることです。家を貸すとなると、入居者への対応や家賃の回収、修繕の手配など、想像以上に細かな管理業務が発生します。こうした業務をすべて自分で行うのは大きな負担になるため、管理会社に委託するのが一般的です。
管理会社を選ぶときは、次のような点を確認しておくと安心です。
- 地域の賃貸事情に詳しいか
- 管理実績や評判があるか
- 手数料の内容が明確か
- 24時間対応など、サポート体制が整っているか
できれば複数の会社に相談し、それぞれの対応や管理内容を比較してみると、自分に合う会社が見つけやすくなります。
② 賃料査定を依頼する
次のステップは、賃料の査定を依頼することです。査定とは、その家を貸した場合に「どのくらいの家賃で貸せるか」を不動産会社が見積もってくれるものです。
立地や築年数、間取り、設備などによって相場は大きく変わります。専門家の意見をもとに適正な賃料を設定することが、空室リスクを防ぐ第一歩です査定は無料で行ってくれる会社が多く、1〜2社に依頼して比較すると、より現実的な相場をつかみやすくなります。
③ 募集条件を決める
賃料の目安が決まったら、募集条件（家賃・契約期間・入居条件など）を管理会社と相談しながら決めていきます。
- 契約形態（普通借家・定期借家など）
- 契約期間
- 敷金・礼金の有無
- ペット可・禁煙などの条件
- 家具・家電の有無
条件を厳しくしすぎると借り手が見つかりにくくなり、反対に緩すぎるとトラブルの原因になることもあります。「どんな人に住んでもらいたいか」というイメージをはっきりさせておくと、条件を決めやすくなります。
④ 家を貸すための準備（清掃・修繕・リフォーム）
入居者を募集する前に、まず家をきれいな状態に整えましょう。空き家の期間が長かった場合は、ハウスクリーニングを専門業者に依頼するのがおすすめです。
- 水回り（キッチン・お風呂・トイレ）の掃除
- 壁紙や床の補修
- 照明・エアコン・網戸のチェック
古い設備が残ったままだと借り手がつきにくくなるため、必要に応じて部分的なリフォームも検討するとよいでしょう。設備を整えておくことで、入居者が見つかりやすくなるだけでなく、家賃が下がりにくいというメリットもあります。
⑤ 入居者募集
準備が整ったら、いよいよ入居者の募集に進みます。管理会社が、インターネットの賃貸サイトや自社のネットワークを通じて広告を出してくれるため、オーナー側の負担はそれほど大きくありません。
最近は、掲載する写真の印象や物件紹介文の工夫によって反応が大きく変わる傾向があります。そのため、「どんな雰囲気で紹介してほしいか」など、希望を管理会社に伝えておくのもおすすめです。
⑥ 入居者の審査と契約
入居希望者が現れたら、まず入居審査を行います。この審査では、家賃の支払い能力や勤務状況、連帯保証人の有無などを確認します。
多くの場合、管理会社や保証会社が審査を対応してくれるため、貸主は最終的な確認をするだけで大丈夫です。審査を通過したら、賃貸借契約を締結し、鍵の引き渡しを行います。
⑦ 入居開始・管理スタート
入居が始まると、家賃の入金確認や設備の不具合対応、退去時の原状回復など、さまざまな管理業務が発生します。自分で管理する場合は、入居者からの問い合わせやトラブルに直接対応しなければなりません。
一方で、管理会社に委託している場合は、家賃回収や修繕の手配、トラブル対応まで一括で任せることができます。初めて家を貸す方は、無理に自主管理にこだわらず、管理会社に任せる方が安心です。
まとめ
個人でも家を貸すことは、決して難しいことではありません。特別な資格や大きな資金は必要なく、正しい流れと契約方法を理解していれば、誰でも安心して始められます。
大切なのは、「どのくらいの期間、どんな目的で貸したいのか」を明確にしておくことです。そのうえで、信頼できる不動産管理会社を味方につければ、入居者募集から家賃管理、トラブル対応まで、安心して任せることができます。
