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実家を相続して空き家になるなら留守宅管理で解決
目次
相続した実家が空き家になる場合どうする？
誰も住まなくなった実家を相続して、ご自身が住むわけでもなく、賃貸活用や建て替えでの活用の予定がないという方には、空き家の維持・保全に対応する留守宅管理サービスがおすすめです。
空き家を長期にわたって放置しておくと「特定空家」に指定されるケースもあります。特定空家に指定された場合、住宅用地の特例措置に適応されなくなり、土地にかかる固定資産税の優遇措置を受けられず、固定資産税額が増額されることにもなりかねません。また、建物・構造物の解体・除去を強制執行されることもあります。
特定空家に指定されないためにも、相続された空き家を放置せずに、しっかりと管理するか管理差アービスを利用して維持・保全しましょう
空き家を点検・維持・防犯する留守宅管理サービスとは？
遠方の実家など、ご自身で清掃や点検・維持が難しい空き家の管理を代行してくれるサービスも存在します。将来的に自宅として活用したい人やいずれ売却・活用を考えている人にとって、土地・建物の価値を維持するためにもこうした空き家の管理サービスの活用は重要です。
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どうする？
空き家を一時的に貸し出すリロケーションもおすすめ
立地や物件の状態によっては空き家を賃貸として活用する方法もあります。リロケーション会社に管理や入居者募集を任せ、入居者からは家賃収入を得るという形で、建物の老朽化を防ぎ価値を維持しながら賃貸経営ができます。空き家を放置して様々なリスクや建物の老朽化を進めるよりも、リロケーションなどの活用を検討してみてください。
空き家はなぜ増えているの？
日本では現在、急速な勢いで空き家が増えています。
少子高齢化と人口減少が進み、総住宅数が総世帯数を上回ったこと、その差が徐々に開いていることが原因です。
また、介護施設を利用する高齢者が増え、元々住んでいた家が空き家として残されるケースも増えています。
こうした空き家を相続によって取得した人たちの中には、そこに居住せず放置している人も少なくありません。
自宅と空き家の距離が離れているほど、空き家を利用せずに放置する傾向があるようです。
空き家のままとっておくメリット
相続した実家を取り壊さずそのままにしておくメリットは、大きく分けて3つです。
- 思い出の詰まった家を壊したくない
- 荷物の撤去や解体をするのが負担
- 建物が建っている方が固定資産税が減額される
空き家の荷物撤去をする場合、20万円程（※1）の費用がかかります。
解体する場合は、広さや地域、建物の構造などによって違いますが、おおよそ100～200万円程度（※2）と言われています。
解体した直後に運良く土地が売れれば十分な利益を得られますが、そうでなければ、ポケットマネーから100万円以上をポンと出せる人は少ないでしょう。
また、固定資産税は、更地にするより建物が建っている状態の方が大きく減額されます。
このため、「放置しておいた方が得」だと考える人が多いのです。
しかし、2015年に施行された「空き家対策特別措置法」によって、管理不十分で空き家が放置されていると認定された場合、固定資産税の特例措置の対象外となることになりました。
これにより、空き家の活用・メンテナンスに注目が集まっています。
（※1）参照元：みんなの遺品整理（https://m-ihinseiri.jp/article-service/akiya-kataduke/）2023年11月7日調査時点
（※2）参照元：アセットキャンパス（https://www.oag-tax.co.jp/asset-campus-oag/homemaking-vacant-house-2033#4）2023年11月7日調査時点
空き家のままとっておくデメリット
相続した空き家をそのままにしておくデメリットは、以下の3つです。
- 税金の負担がある
- 管理の手間と費用負担が続く
- 資産価値が下がる
- 近所迷惑になる
いくら建物がある方が優遇されるからといっても、土地建物を所有する限り、毎年固定資産税と都市計画税を払わなくてはなりません。
また、放置してしまうと建物が老朽化したり庭木が生い茂ったりしてしまうため、定期的に管理をすることが必要です。
不審者が出入りする・猫や犬が住み着くような状況になると、近所迷惑にもなるでしょう。
建物の資産価値は年々失われていきます。
このため、いざ売却しようと思ったときには、まったく買い手がつかないという事態になりかねません。
放置していると危ない「特定空家」とは？
「特定空家」とは、空家等対策特別措置法で定められた条件により、行政により指定された空き家を指します。
- 「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。
引用元：国土交通省 - 空家等対策の推進に関する特別措置法 | e-Gov法令検索（https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=426AC1000000127）
「空家等対策特別措置法」により、管理が行き届いておらず、安全面や衛生面において問題があると判断された空き家には、下記のような罰則が科されます。
- 固定資産税の優遇措置が適用されなくなる（最大約6倍になる可能性がある）
- 自治体からの勧告を無視した場合、50万円以下の過料が科せられる
状態の悪い空き家は “特定空家” に指定される前に、早めに対策・管理することが大切です。
法改正で新設された「管理不全空家」とは？
管理不全空家とは、そのまま放置した場合に特定空家に指定される可能性がある空き家です。主に壁や窓の腐食・破損による建物の老朽化が進んでいるものや、敷地内の管理がされておらずゴミや害虫が発生している場合に管理不全空家に指定されます。
令和5年（2023年）12月13日の空き家対策特別措置法改正により、「特定空家」だけでなく「管理不全空家」が新設されました。「管理不全空家」と「特定空家」の違いとしては、管理不全空家の場合は管理を促すための措置であり、命令・代執行などは不可となります。対する特定空家は、指定された場合に罰則や行政代執行による強制的な解体が行われます。
また、管理不全空家は特定空家と同様に、住宅用地特例の適用対象から除外される可能性があり、固定資産税の負担が大きくなることもあります。
参照元：国土交通省 - 空家等対策の推進に関する特別措置法（平成二十六年法律第百二十七号） | e-Gov法令検索（https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=426AC1000000127_20231213_505AC0000000050）
空き家・留守宅の活用法3つ
空き家は放置するよりも、適切に管理・活用するのがおすすめです。
以下で、3つの活用法をご紹介します。
賃貸
最低限のリフォームやクリーニングを行い、第三者に貸し出す方法です。
実は戸建て住宅の賃貸は、意外なほどニーズがあります。
近年は「ご近所トラブルを避けたい」「リモートワークで在宅時間が増えた」として、戸建て住宅を好む人が増えているのです。
居住用はもちろん、シェアハウス、民泊、戸建賃貸での利用、貸店舗や貸工房としてのニーズもあるようです。
賃貸にするメリット
賃貸として貸し出すメリットとして、まずは家賃収入が得られる点が挙げられます。
固定資産税や管理費などの費用も収入から支払えるため、長期的なコストを抑えられるのがメリットです。
状態が良く、修繕・リフォームが必要な部分が少ない場合は、貸し出すための準備にかかる費用も少なくて済むでしょう。
また、家屋は人が住むことで劣化を防ぐことができます。
「いつか何かに使うためにとっておきたい」という方も、自分で管理コストや手間をかけずに建物を維持することが可能です。
賃貸にするデメリット
デメリットとしては
- 入居してくれる人がいなければ収入が得られない
- 管理人としての業務が発生する
- リフォームやリノベーションなどのコストがかかる
等が挙げられます。
ただしこれらは、適切な管理会社に委託することで解消することが可能です。
売却
売却するのも一つの手段です。
不動産会社の仲介による売却や不動産会社に買い取ってもらうなどの売却方法があり、解体やリフォームなどの手入れをしなくても売却できます。物件の状況や売却方法により売却価格が変わるため、まずは不動産会社など専門家に相談してみましょう。
売却するメリット
売却のメリットは「現金化」できることです。相続などで空き家の処理に困っている場合は、現金化すれば分配することができます。
また、税金の支払いや管理コスト、面倒な管理作業から解放されます。
売却するデメリット
殆どの物件は価格次第で売却可能ですが、空き家の状態や立地条件等によっては買い手が見つからないケースもあります。特に、劣化や損傷が激しい場合は、解体したほうが買い手が見つかりやすくなるケースもあります。
実際に解体せずとも、解体費用を売主負担として売り出すことも可能です。解体する場合は解体費用が掛かるのはもちろん、土地に対しての固定資産税や都市計画税の優遇措置が無くなり税金が高くなることがありますので注意が必要です。
※解体により家屋の固定資産税はなくなるため、土地の評価が低い地域の場合は家屋を解体することで税額が低くなる可能性もあります。
※自治体により「空き家解体の補助金制度」が利用できる場合があります。
立地条件が悪い場合や宅地以外(山林、原野など)など、どうしても買い手がつかない際は役場に相談して買い取ってもらう、あるいは寄付することも検討してみましょう。
建て直し
古くなった住宅を建て直して、民泊やシェアハウスとして活用するという選択肢もあります。
あまりに古い建物は「新築より費用がかかってしまう」場合もありますが、地域によっては、国や自治体による補助制度もあります。
補助金を活用することで、費用負担を軽減しながら建て直すことが可能です。
建て直すメリット
建て直しにかける費用によっては、賃貸用物件や貸店舗、レンタルスペース、トランクルームなど様々な活用方法があります。
また更地にして月極駐車場・コインパーキング方法もあるため、立地が良く長期的な収入が見込める場合におすすめです。
建て直すデメリット
建て替えして活用する場合、解体・建築コストや設備導入などの初期費用がかかるため、事業として投資できる予算・計画が見込めないと厳しいでしょう。
立地によっては初期コストが回収できない可能性もあるため、問題なく利益が出せるか、しっかりと収支計画を建てることが重要になります。
空き家に関する記事一覧
空き家になった実家の管理を頼める人がいない
遠方に住んでいて実家の管理を頼める親族や知人がいない場合でも、そのまま放置する以外の選択肢があるというのが結論です。管理を放置した場合の近隣トラブル・資産価値低下・税負担増加といったリスクを整理したうえで、民間の管理代行サービス、自治体・シルバー人材センターの見守りサービス、家族に頼む場合の注意点、実家を貸し出しながら維持できるリロケーションという4つの方法を、費用相場も交えて紹介しています。
空き家に火災保険は必要？
「誰も住んでいないから解約してもいい」は誤りで、空き家であっても火災保険への加入は必須というのが結論です。放火や台風・地震のリスクが人が住んでいなくても変わらないこと、延焼時の失火責任法の考え方、人が住まなくなると保険の区分が「住宅物件」から割高な「一般物件」に変わること、老朽化や管理不足が原因の損害は補償対象外になり得ることを解説。さらに、留守宅管理サービスで定期的な管理実績を残しておくと、被災時の保険金請求がスムーズになるという実務的なポイントも紹介しています。
空き家の維持費
空き家は所有しているだけで年間数十万円規模の維持費がかかり、放置すればさらに税負担が跳ね上がるというのが結論です。固定資産税・都市計画税、火災保険料、現地訪問の交通費や管理代行費、電気・水道の基本料金、庭木や雑草の手入れ費用、経年劣化による修繕費、シロアリなど害虫・害獣対策費用まで、維持費の内訳を項目ごとに解説しています。あわせて、特定空き家に指定された場合の固定資産税6倍・都市計画税3倍のペナルティや行政代執行による解体費用の全額請求リスクにも触れ、売却や賃貸活用といった維持費から解放されるための出口戦略を提案しています。
特定空き家とは
特定空き家に指定されると固定資産税が最大6倍になるなど、非常に重い経済的ペナルティを受けるというのが結論です。特定空き家の根拠となる「空家等対策の推進に関する特別措置法」の概要、一般的な空き家との判断基準の違い、倒壊の危険や衛生上の問題など指定される主な原因を解説。指定後は固定資産税6倍化に加え、行政からの命令に従わない場合は50万円以下の過料、最終的には行政代執行による強制解体とその費用の全額請求という段階的なペナルティが待っていることを紹介し、回避策として日常的な管理の重要性と解体・売却という抜本的な対策を提示しています。
実家の空き家を放置するとどうなる？
2024年以降の法改正により、空き家の放置はもはや個人の自由では済まされない段階に来ているというのが結論です。2024年4月施行の相続登記義務化（違反時は10万円以下の過料）、2026年4月施行予定の住所変更登記義務化（違反時は5万円以下の過料）、2023年12月新設の「管理不全空家」制度による固定資産税最大6倍・都市計画税最大3倍のリスク、特定空家指定後の行政代執行による強制解体までを、最新の法改正に沿って解説しています。あわせて、譲渡所得3,000万円特別控除や相続土地国庫帰属制度など、負担を軽減できる制度も紹介しています。
「実家を売りたくない」と悩んでいる人へ
実家を売りたくない人には、契約期間を区切って貸し出せるリロケーションがおすすめというのが結論です。アンケート調査を引用しながら、実家を「そのままにする」「賃貸に出したい」と考える人が一定数いる実態を紹介したうえで、空き家のまま放置した場合の老朽化・近隣トラブル・犯罪リスク・損害賠償・固定資産税増額といったリスクを整理し、売却せずに実家を残しながら家賃収入を得られる方法として、期間満了後に確実に退去してもらえるリロケーションの仕組みを解説しています。
実家だけを相続放棄することはできる？
実家だけを選んで相続放棄することはできず、放棄すればほかの財産も一切受け取れなくなるというのが結論です。相続放棄は「すべて」の権利義務をまとめて放棄する制度であることを説明したうえで、やむを得ず実家を相続した場合に検討すべき「売却」「賃貸」「土地活用」という3つの対処法を紹介。賃貸に出す場合は契約期間を区切れるリロケーションが向いていること、土地活用は立地条件次第で有効な選択肢になることも解説しています。
空き家のカビ対策はどうしたらいい？
空き家はカビが繁殖しやすい条件（高温多湿・ホコリの蓄積）が揃っており、放置すると建物の劣化や健康被害につながるというのが結論です。カビが繁殖しやすい温度・湿度の条件や、放置した場合の木材腐食・シロアリ発生・喘息などの健康リスクを解説したうえで、対策として月1回以上の換気・清掃、留守宅管理サービスへの委託、期限付きで貸し出せるリロケーションの活用という3つの方法をメリット・注意点とあわせて紹介しています。
空き家の電気は止めたほうが良い？
節約にはなるものの、管理や防犯の観点からは電気契約を継続したほうがよいというのが結論です。空き家の電気代の目安（月数百〜3,000円程度）を紹介したうえで、電気を止めると清掃時に困る、夜間のトラブル対応がしづらい、管理代行サービスが使えなくなるといったデメリットを解説。節約策としてアンペア数の見直し、ブレーカーを落とす、コンセントを抜く、電力会社の変更などを提案し、最終的には賃貸活用（リロケーション）で光熱費負担自体を借主に移す方法も紹介しています。
空き家の水道契約はどうしたらいい？
水道契約は解約せず、定期的な通水を続けたほうがよいというのが結論です。通水しないことで起こる水道管の錆による漏水、封水トラップの蒸発による悪臭や害虫の侵入、管理不十分とみなされて特定空き家に指定されるリスクを解説したうえで、対策として月1回以上の自己通水、留守宅管理サービスへの委託、入居者が通水を行うことになるリロケーションの活用という3つの方法を紹介しています。
